Cette section de la boîte à outils vise à mettre en lumière le processus de développement de projets de logements abordables, un processus réputé complexe. Dans cette section, vous trouverez des informations sur la recherche de propriétés, la sélection de sites, le zonage, la différence entre les permis d’aménagement et de construction ainsi que les considérations de conception pour les logements communautaires.
Recherche et Sélection de Sites
Une liste générale de catégories à explorer
Propriétés privées: Sites qui sont sur le marché, trouvés par l’intermédiaire de courtiers en immobilier.
www.realtor.ca
www.centris.ca
Propriétés vendues par taxe: Occasionnellement, Revenu Québec liquidera aux enchères publiques des biens qui n’ont pas été réclamés (héritage, coffres-forts, successions, etc.) ou qui peuvent avoir d’importants impôts à payer.
www.taxsaleshub.ca
Propriétés saisies: Les saisies sont rares au Canada, si elles se produisent, la plupart des banques privées répertorieront ces “propriétés immobilières” (REO) qu’elles essaient de vendre pour récupérer leur hypothèque.
*Les saisies sont déclenchées lorsqu’un propriétaire est en défaut de paiement de son hypothèque, ce qui signifie qu’il a manqué 4 paiements ou plus et que le prêteur a obtenu la permission du tribunal de commencer le processus de saisie. Si le propriétaire ne peut pas rattraper ses paiements hypothécaires dans la période de temps allouée, le tribunal accordera soit un ordre définitif de forclusion, soit un ordre définitif de vente. Le premier signifie que le titre de propriété sera transféré au nom du prêteur et que la propriété peut être vendue de manière habituelle, le second signifie que la propriété sera vendue sous ordre du tribunal dans le cadre d’une vente judiciaire qui figure dans le registre public des ventes.
Vente judiciaire: Se produisent plus fréquemment que les saisies au Canada, mais sont encore peu fréquentes, ces ventes sont des ventes aux enchères publiques de propriétés qui ont été saisies ou hypothéquées.
Registre des ventes
Propriétés religieuses: Les institutions religieuses peuvent avoir des propriétés excédentaires, comme des couvents ou des écoles paroissiales, qui peuvent être vendues ou louées à des commanditaires sans but lucratif. Cette source peut être attrayante, car ces biens sont susceptibles de soutenir la mission des organismes commanditaires et peuvent se vendre à des prix inférieurs à ceux du marché.
Réseau de l’Ouest de l’île
Banques foncières municipales: Dans des conditions de marché favorables, les municipalités peuvent acheter des terrains sur le marché et les mettre en banque pour une utilisation future. Les municipalités possèdent également des terrains souvent sous-utilisés (par exemple, des parcs de stationnement) qui peuvent être réservés à des fins de logement social.
L’expropriation des terrains municipaux: En vertu de la loi québécoise sur l’aménagement du territoire, il existe plusieurs conditions, comme l’inoccupation et la détérioration, pour lesquelles une municipalité peut exproprier un bâtiment existant. Elle peut ensuite le vendre à des organismes sans but lucratif ou à des offices locaux d’habitation à des fins de logement social et communautaire. En termes généraux, la loi sur l’expropriation autorise les gouvernements à exproprier toute propriété à des fins publiques et il y a un consensus croissant sur le fait que le logement communautaire et sans but lucratif devrait effectivement être considéré comme tel.
Échelle
La taille du développement proposé est très importante car elle doit correspondre au niveau de besoin de logement identifié dans la communauté, c’est un élément à prendre en compte lors de la recherche de sites. La taille de l’aménagement proposé doit également correspondre à l’échelle contextuelle du quartier. La façon dont vous allez intégrer votre projet dans le quartier (par le design, la hauteur, la densité, etc.) est donc un autre élément à prendre en considération.
Emplacement
Les transports publics, les commodités du quartier, les services communautaires, les garderies, les écoles et la sécurité générale sont des éléments à garder à l’esprit lorsque vous envisagez l’emplacement d’un site potentiel.
Coûts d’acquisition ou de location
Le coût d’acquisition d’un site de développement est souvent le facteur déterminant dans le choix d’un site. Le prix d’achat doit permettre au projet d’être réalisable, ce qui nécessite une compréhension et une analyse approfondies de vos finances avant d’aller de l’avant avec toute acquisition. Consultez notre liste de contrôle de faisabilité pour plus d’informations.
Considérations de zonage
Le projet proposé est-il conforme au plan de développement municipal et au règlement d’utilisation des terres de la communauté ? Il faut en tenir compte, car beaucoup de temps et d’énergie sont consacrés à ces propositions. Si ce n’est pas le cas, sera-t-il possible de modifier le zonage du site pour que la proposition fonctionne ?
Acceptation par la communauté
L’acceptation par la communauté sera-t-elle un défi pour votre projet ? Y a-t-il des antécédents de NIMBYism dans la zone que vous envisagez ? Devrez-vous procéder à des consultations communautaires dans le cadre d’une exigence de rezonage et cela entraînera-t-il des retards dans l’obtention des permis ou de l’approbation du conseil ?
Développement
Les terrains escarpés, les plaines inondables, les corridors fauniques, les espaces verts protégés de la biodiversité sont autant de contraintes de développement qui peuvent faire l’objet de recherches lors de l’examen d’un site. La disponibilité des services tels que les routes, l’eau, l’électricité, les canalisations d’égout et tous leurs accords de service sont d’autres considérations à vérifier avant d’acheter une propriété.
Zonage et processus d’aménagement local
Le zonage est l’un des outils que les planificateurs de l’aménagement du territoire utilisent pour concevoir et planifier les villes. Les règlements de zonage sont les règles établies par le conseil municipal concernant l’emplacement des nouveaux bâtiments, les types de bâtiments qui peuvent se trouver là et les activités et affaires qui peuvent avoir lieu dans ces bâtiments. En général, un terrain est zoné selon l’une des catégories suivantes : industriel, commercial, résidentiel ou agricole, ce qui signifie que les bâtiments et les activités qui se déroulent sur ce terrain doivent entrer dans cette catégorie. Toutefois, le nombre de zones et le type de zones varient d’une ville à l’autre. Par exemple, la municipalité de Montréal compte actuellement neuf désignations de zones.
Le zonage contrôle également des choses comme :
# Le nombre d’unités d’habitation autorisées
La surface de plancher maximale
La hauteur maximale des bâtiments
Exigences minimales en matière d’aménagement paysage
Les dimensions du terrain
Marges de recul des bâtiments
FAR : ratios de surface de plancher
Ces règles permettent de préserver les vues sur les monuments ou les rivières, de s’assurer qu’il reste de l’espace pour les trottoirs, les arbres ou les arrière-cours, et même de prendre en compte des éléments tels que la taille de l’ombre qui peut être projetée sur vos voisins. L’ensemble de ces règles constitue le règlement de zonage d’une municipalité, où chaque parcelle de terrain a une zone et un ensemble de règles qui lui sont attachées.
Permis d’aménagement vs. permis de construire
Dans les municipalités, des approbations de permis d’aménagement doivent être obtenues pour les nouvelles constructions, les rénovations, les commerces et les changements d’utilisation de bâtiments existants. Un permis d’aménagement est une approbation écrite de la municipalité indiquant que vos plans sont conformes aux règlements de zonage applicables. Un permis d’aménagement approuve l’utilisation d’un site, ainsi que la taille et l’emplacement de tout bâtiment ou structure. Les frais de permis d’aménagement peuvent varier de 500$ à 5000$ en fonction des demandes formulées dans une demande. Par exemple, une demande de changement de zonage coûte 1500$ à Dorval.
Un permis de construire est nécessaire avant toute construction. Chaque municipalité de la région du Grand Montréal a des règlements différents concernant les modifications qui peuvent être apportées à votre propriété. En général, un permis de construire n’est valable que 12 mois après son approbation, car il est possible que certains règlements changent en fonction de la municipalité. Un permis de construire expire si les rénovations ne sont pas terminées dans les 18 mois suivant l’approbation du permis de construire ou si les rénovations sont arrêtées pendant plus de 6 mois. Une fois le permis de construire expiré, vous devrez refaire une demande de permis de construire si les travaux n’ont pas été achevés à temps. Les permis de construire dans l’Ouest de l’île coûtent en moyenne 8$/ 1000$ de travaux + un dépôt initial.
Avant de vous adresser à un guichet de permis, assurez-vous d’avoir des experts compétents pour vous aider à remplir le formulaire de demande des permis et certificats nécessaires. Il peut s’agir d’un urbaniste, d’un développeur de projet, d’un architecte ou d’un GRT.
Considérations de design
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Dernière mise à jour de cette page : octobre 2022
